Digitalisierung von Immobilien

Wir erzeugen Ihnen aktuelle digitale Grundlagen für neue digitale Geschäftsprozesse.

Die Grundlage für ein digitales Unternehmensmanagement ist ein digitaler Zwilling ihrer Unternehmensdaten. Digitale, vollständige Bestandsinformationen zeichnen das Abbild ihres Unternehmens. Es vermindert Ihr Haftungsrisiko, bietet kurze Kommunikationswege, rechtsssichere Daten und einen immer aktuellen Informationsstand. Um digitale Geschäftsprozesse einzuführen, ist es notwendig, moderne Grundlagen zu schaffen, was in erster Linie bedeutet, den gesamten Immobilienbestand digital zu erfassen.

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Pläne und Bestandsdaten gehören in der Immobilienwirtschaft zu den wichtigsten Arbeitsgrundlagen. Ob die Pflege der Freiflächen ausgeschrieben werden sollen, Techniker Umbauten planen oder grundsätzliche Entscheidungen über die Entwicklung eines Unternehmens getroffen werden müssen, Pläne und Bestandsdaten bilden die Basis. Mit der Digitalisierung können Unternehmen die Geschäftsprozesse verschlanken, sie transparent gestalten und nachhaltig Kosten sparen. Die zentrale Rolle spielt dabei die Datenerfassung.

Viele Arbeitsprozesse eines nicht digitalisierten Unternehmens basieren auf Papier oder eingescannten Dokumenten. Oft existieren vor Jahren durchgeführte Aufnahmen von Freiflächen oder veraltete Gebäudepläne in Form von PDF-Dateien. Der Aufwand für die Pflege dieser Daten ist hoch. Auch die Dokumentation von Kontrollen zur Verkehrssicherheit von Immobilien erfolgt häufig noch auf Papierformularen, die zentral gesammelt werden.

In der „Start up“ – Phase zur Umstrukturierung stellt sich die Frage nach der Menge und der Auswahl an Daten. Welche Informationen werden benötigt, um den digitalen Zwilling abzubilden? Die Abbildung erfolgt auf der Basis von offenen Standards, um einen Datenaustausch zu gewährleisten und zu ermöglichen. Mit dem Digitalisierungsprojekt können Verwaltung, Kontrolle und Pflege des Immobilienbestandes zusammen geführt werden. Wir bieten Ihnen das gesamte digitale Portfolio für Ihre Geschäftsprozesse im Immobilienmanagement.

Sie erreichen eine Optimierung und Beschleunigung des Immobilienmanagements sowie der Beseitigung von Mängeln. Aufgaben zur Prüfung, Wartung und Pflege können automatisch definiert und nach deren Erledigung automatisch wieder vorgelegt werden. Allen Beteiligten wird ein gemeinsamer und stets aktueller Informationsstand zur Verfügung gestellt. Auch externe Dienstleister können in die jeweiligen Arbeitsprozesse eingebunden werden und Daten erfassen.

DER EINSATZ VON DROHNEN

Fehlen digitale Grundlagen der Freiflächen, helfen Luftbilder von Drohnen, die Daten zu erfassen und aufzubereiten. Moderne Technologien erlauben heutzutage die Erfassung von Außenflächen zu einem Bruchteil der Kosten, die früher für ein konventionelles Aufmaß kalkuliert werden mussten.

Unsere Spezialisten arbeiten mit georeferenzierten Luftbildern, die von Flugrobotern aufgenommen wurden. In diesen Bildern positionieren und kategorisieren sie dann am Rechner die relevanten Objekte. Ihnen stehen nach der Erfassung sofort die aktuellen Mengen und Massen zur Verfügung.

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Die Befliegung von Wohngebieten mit einer Drohne ist eine organisatorische und logistische Herausforderung, die nur mit Hilfe professioneller Piloten durchgeführt werden kann. Am Beginn steht zunächst die Flugplanung. Wo und wie muss genau geflogen werden, um eine optimale und schattenlose Erfassung der Wohnanlagen zu ermöglichen? In welcher Reihenfolge werden die Anlagen beflogen? Nach der Klärung dieser Fragen müssen Fluggenehmigungen von der Kommune eingeholt werden. Dabei müssen die Piloten ihre Befähigung durch entsprechende Qualifikationen und Zertifikate nachweisen.

Sind diese Schritte erledigt, beginnen die Vorbereitungen vor Ort für die eigentliche Befliegung. Auf dem Boden werden Passmarken ausgelegt und Punkte exakt geographisch eingemessen, um die bei der Befliedigung erfassten Daten genau lokalisieren zu können. Anschließend steigt die Drohne auf. Entgegen landläufiger Meinung fliegen die Piloten dabei die Drohne nicht aktiv. Vielmehr folgt die Drohne einem während der Flugplanung vorgegebenen Kurs und hält auf dieser Route exakt Position. Die Piloten müssen während des gesamten Fluges der Drohne Sichtkontakt zur Drohne halten. Lediglich für Batteriewechsel, auf Anforderung der Flugsicherung oder im Notfall greifen die Piloten ein und übernehmen die Steuerung der Drohne.

Während des Fluges erzeugt die am Unterteil der Drohne angebrachte Kamera in kurzen Zeitabständen Fotos. Mit jedem Foto wird die genaue geographische Position und die Neigung der Drohne im digitalen Bild gespeichert. Für eine Wohnanlage entstehen dabei oftmals viele Gigabyte an Fotomaterial. Dieses Material muss vor der Verarbeitung noch einmal bearbeitet werden, um zufällig fotografierte Personen zu anonymisieren. Das so aufbereitete Material wird schließlich mit Mithilfe von Hochleistungsrechnern in ein dreidimensionales, digitales Abbild der Wohnanlage umgewandelt. Dafür werden die exakten Positionen der Fotos und die sich auf den Fotos überlagernden Bildteile genutzt.

Das so erzeugte Modell dient als Grundlage für die Erfassung der Daten: Objekte und Mengen für die Grünpflege, Strecken und Flächen für den Winterdienst, Spielgeräte, Bäume und andere für die Verkehrssicherung relevante Objekte werrden aus dem generierten Modell als Geodaten erfasst.

DAS DIGITALE KATASTER

Im Nachgang zur Befliegung erfassen wir Ihre Flächen und Strecken. Das geschieht durch einfaches Einzeichnen von Strecken in die durch die Befliegung erstellte Karte mithilfe des frei verfügbaren Geoinformationssystem QGIS.

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Die Daten des Katasters liegen in einem offenen und allseitig anwendbaren Format vor. Dadurch besteht die Möglichkeit, beliebige Fachdaten zu integrieren. Beispielsweise können wir Leitungsysteme für Zu- und Abwasser in das System einspielen oder die Netze der Breitbandversorger in das Kataster einbeziehen. Daten der Ver- und Entsorgungsleitungen zusammen mit denen des Baumkatasters können in einer einzigen Basis liegen, dadurch können Beziehungen zwischen Bäumen und Leitungen direkt ermittelt werden.

Ist das Digitale Kataster aufgebaut, können Sie über exakte Mengen und offline nutzbare Karten verfügen, die sich denkbar einfach aktuell halten lassen. Mit Hilfe des Freiflächenkatasters entsteht zudem eine präzise Grundlage für die Pflege der Freiflächen, da die zeichnerisch erfassten Geodaten nicht nur ihren Ort, sondern auch immer und automatisch ihre Menge liefern. Dieser Umstand entfaltet bei der Nutzung offener Standards seine besonderen Vorteile. Ohne weiteres Zutun lassen sich Leistungskataloge angliedern, wie sie im OK – frei oder in STLB Bau definiert wurden.

Mit ImmoSpector green ist es möglich, die erfassten Daten des Freiflächenkatsters anhand integrierter Leistungskataloge in konkrete Aufgaben umzuwandeln, die delegiert und geplant werden können. Die Erledigung der Aufgaben wird in naher Zukunft durch eine App dokumentiert.

KATEGORISIERUNG AUF DER BASIS VON STANDARDS

Die Kategorisierung der Objekte erfolgt gemäß des Objektkatalogs Freianlagen (OK-Frei), den die Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL) zusammen mit dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) und der Gesellschaft für Facility Management (GEFMA) entwickelt hat. Der OK-Frei basiert auf der DIN-276 und ist mit dem im Facilitymanagement verbreiteten Standard CAFM-Connect 2.0 kompatibel.

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Wir definieren für Sie Verwaltungsobjekte, Immobilienobjekte und Bauteile. Kataster, die nach unserer Methode erfasst wurden, lassen sich deshalb für alle Kernaufgaben des Facilitymanagements, wie das Pflegemanagement, die Wahrnehmung der Betreiberpflichten, Ausschreibung oder Bewertung, verwenden. Sie liefern alle erforderlichen Daten, Mengen und Massen für die anstehenden Aufgaben. Besonderes Augenmerk wurde auf die Kompatibilität der Daten zu offenen und transparenten Standards wie CAFM-Connect gelegt. CAFM-Connect dient dem absprachelosen Austausch von Immobiliendaten und wird von verschiedenen Verbänden der Immobilienwirtschaft, u.a. dem CAFM-Ring vorangetrieben.

 

Der Standard erhebt den Anspruch, alle für das sichere und rechtskonforme Betrieben einer Immobilie benötigten Daten in einem einzigen Standard zu bündeln. Mithilfe von CAFM-Connect werden nicht nur Daten zu den Freiflächen abgebildet, sondern auch Daten über Gebäude und ihre technischen Anlagen gespeichert. CAFM-Connect ist kompatibel zum im Bereich des Freiflächenmanagement verbreiteten OK-Frei. Über den OK-Frei hinausgehend erlaubt CAFM-Connect jedoch die Erfassung von gesonderten, für den Betrieb der Immobilie erforderlichen Merkmalen zu den erfassten Objekten. CAFM-Connect wird ständig erweitert und den aktuellen Normen angepasst. Dabei ist auch gerade die Mitwirkung der Nutzer des Standards erwünscht. Ist ein bestimmtes Merkmal nicht zu finden, besteht die Möglichkeit, für die Ergänzung des Merkmals zu sorgen und es in den offenen Katalog aufzunehmen.

 

Die Pflege der Daten ist über die gleichen standardisierten Schnittstellen möglich und bietet Benutzern – entsprechende Zugangsberechtigung vorausgesetzt – einen rollenbasierten Zugriff auf diese Daten. Auf diese Weise sind z.B. Garten- und Landschaftsarchitekten in der Lage, Neu- und Umbauten mit Hilfe des frei verfügbaren Geoinformationssystems QGIS in das Kataster einzufügen. Die Hürden sind dabei bewusst niedrig gehalten. Zur Wahrnehmung dieser Aufgabe müssen keine gesonderten Lizenzen oder derartige Dinge erworben werden.

VERMIETUNG

Vermietungszeichnungen werden in Wohnungsunternehmen z.B. für die Vermarktung im Internet oder als Exposé bei Angebotserstellungen benötigt. Wir erstellen Ihnen digitalisierte Grundrisspläne. Sind keine Pläne vorhanden, bieten wir Bauakteneinsicht und die Beschaffung von Plänen aus dem Bauarchiv an. Die Erstellung erfolgt gegebenfalls nach dem Aufmaß Ihrer Immobilienbetände. Mit Hilfe der erfassten Daten ist auch die Vermietung über 3D-Visiualisierung möglich.

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Die Gebäudedatenerfassung erfolgt im verschiedenen Umfang. Wie bieten gewünschte auf Ihre Bedüfnisse zugeschnittene Standards. Die technische Abteilung eines Wohnungsunternehmens braucht stets aktuelle Pläne, die gleichzeitig eine Übersicht und Detailinformationen bieten. Wir erstellen Ihnen die technischen Zeichnungen mit Informationen zu Ausstattungen, Bauteilen und Räumen sowie Flächen- und Teilflächenberechnungen.